Qu'est-ce qu'une condition suspensive ?
Une condition suspensive permet de subordonner un engagement à la réalisation d’un événement futur et incertain. Vous êtes sur le point de signer un contrat, mais souhaitez pouvoir vous rétracter en cas de difficultés ? Saviez-vous qu’il est possible de conditionner la signature d’un engagement à la survenance d’un tel événement ?
Les obligations conditionnelles en droit des contrats
En droit français, le contrat est l’instrument par lequel une ou plusieurs personnes s’engagent juridiquement. Certaines obligations prévues ne produisent toutefois pas immédiatement leurs effets : on parle alors d’obligations conditionnelles. Dans ce cas, la naissance ou l’exécution du contrat dépend de la réalisation d’un événement déterminé.
Qu’est-ce qu’une condition suspensive ?
Clause ou condition suspensive : définition
Les parties à un contrat peuvent prévoir que celui-ci dépendra d’une condition suspensive. Il s’agit d’un événement futur et incertain dont la réalisation rend le contrat pleinement formé et exécutoire. Le Code civil précise : « La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple » (article 1304).
Ainsi, lorsque la condition se réalise, le contrat produit automatiquement ses effets, sans formalité supplémentaire. À l’inverse, si la condition ne se réalise pas, l’obligation est anéantie rétroactivement : le contrat est alors réputé n’avoir jamais existé.
Conditions suspensives : des règles régies par le Code civil
La liberté contractuelle connaît toutefois des limites. Toutes les conditions ne sont pas valables juridiquement, et le Code civil encadre strictement le recours aux conditions suspensives.
- La condition ne peut pas dépendre de la seule volonté de l’une des parties. Une telle condition, dite potestative, entraîne la nullité de l’obligation, car elle déséquilibre le contrat.
- Les parties doivent agir de bonne foi. La condition est réputée accomplie lorsque celui qui avait intérêt à son échec en a volontairement empêché la réalisation.
- La condition suspensive doit être licite. Elle ne peut être contraire à la loi, à l’ordre public, ni aux bonnes mœurs. À défaut, la condition, voire le contrat, encourt la nullité.
Quels sont les effets de la condition suspensive ?
L’absence d’effet tant que la condition n’est pas réalisée
Tant que la condition suspensive ne s’est pas réalisée, l’obligation existe de manière latente, mais ne produit aucun effet. Le contrat est formé, mais son exécution est suspendue. Cette période d’attente permet aux parties de se préparer sans être juridiquement contraintes d’exécuter le contrat.
La naissance de l’obligation en cas de réalisation de la condition
Lorsque la condition suspensive se réalise, l’obligation devient pure et simple. Le contrat produit alors pleinement ses effets et les parties sont tenues de l’exécuter, sans qu’une nouvelle manifestation de volonté soit nécessaire. Cela marque le point de départ des droits et obligations contractuels.
L’anéantissement de l’obligation en cas de défaillance de la condition
Si la condition suspensive ne se réalise pas, l’obligation est anéantie rétroactivement. Le contrat est réputé n’avoir jamais existé et aucune des parties ne peut s’en prévaloir, conformément à l’article 1304-6 du Code civil. Chacune des parties retrouve alors la situation juridique qui était la sienne avant la conclusion du contrat.
La protection contre les comportements de mauvaise foi
Le Code civil prévoit une exception destinée à sanctionner la mauvaise foi. Lorsque la partie qui avait intérêt à la non-réalisation de la condition en a empêché l’accomplissement, la condition est réputée accomplie, conformément à l’article 1304-3 du Code civil. Cette règle vise à préserver l’équilibre contractuel et à empêcher les manœuvres déloyales.
Que signifie une offre sans condition suspensive ?
Une offre sans condition suspensive signifie que l’engagement est ferme et définitif dès son acceptation. Le contrat ne dépend d’aucun événement futur et incertain : il produit immédiatement ses effets et les parties sont tenues de l’exécuter sans attendre la réalisation d’une condition particulière.
Dans quels cas une condition suspensive peut-être être demandée ?
Clauses suspensives et achat immobilier
En matière d’achat immobilier, les clauses suspensives sont fréquemment utilisées afin de sécuriser la transaction. Elles permettent de subordonner la vente à la réalisation d’événements, tels que l’obtention d’un financement, l’absence d’exercice d’un droit de préemption, l’obtention d’autorisations d’urbanisme ou encore l’accord de la copropriété.
Vente d’un lot de copropriété
La vente d’un lot de copropriété peut se faire moyennant la condition suspensive du changement de destination du lot, de l’accomplissement et de la réussite des démarches auprès de l’assemblée générale de la copropriété. Exemple : changement d’un lot à usage de local commercial en local à usage d’habitation.
Bail commercial
En matière commerciale, de nombreuses conditions suspensives peuvent être prévues. L’octroi d’un bail commercial peut notamment être subordonné à l’obtention d’une autorisation d’exploitation commerciale, lorsque la réglementation l’exige. La Cour de cassation admet expressément la validité de telles clauses (Cass. civ. 3ᵉ, 25 mars 2014, n° 13-11.322).
Clauses suspensives dans d’autres contrats
Dans les contrats de prêt, une condition suspensive peut être liée à la fourniture de justificatifs, à l’octroi d’une assurance ou à la réalisation d’une opération préalable. De même, la cession d’un fonds de commerce ou de parts sociales peut être subordonnée à la réalisation d’un audit, à l’accord d’un cocontractant ou à l’obtention d’un financement.
Quelles sont les conditions ou clauses suspensives d’un compromis de vente ?
Dans un compromis de vente immobilière, les conditions suspensives sont des clauses essentielles destinées à sécuriser les parties, en particulier l’acheteur. Elles subordonnent la vente définitive à la réalisation de certains événements.
L’obtention d’un prêt immobilier
Il s’agit de la condition suspensive la plus courante et, dans de nombreux cas, obligatoire lorsque l’acquéreur finance son achat par un crédit. La vente (promesse unilatérale de vente, compromis de vente) est subordonnée à l’obtention d’un prêt. Si le prêt est refusé et que l’acquéreur peut en justifier, la vente est annulée sans pénalité.
L’absence d’exercice du droit de préemption
La vente peut être conditionnée à l’absence d’exercice d’un droit de préemption, notamment par la commune (droit de préemption urbain). Si une collectivité publique décide d’acquérir le bien à la place de l’acheteur, la condition fait échec à la vente initialement prévue.
L’obtention d’un permis ou d’une autorisation
Lorsque le projet de l’acheteur implique des travaux importants (construction, extension, changement de destination), le compromis peut prévoir une condition suspensive liée à l’obtention d’un permis de construire ou d’une autorisation administrative. À défaut, l’acheteur peut se retirer sans perdre l’indemnité d’immobilisation.
La vente préalable d’un autre bien
Il est possible de prévoir que l’achat est subordonné à la vente préalable d’un bien appartenant à l’acquéreur. Cette condition permet d’éviter une situation financière difficile en cumulant plusieurs crédits, mais elle doit être précisément encadrée (délai, prix minimal, modalités de justification).
La conformité juridique et administrative du bien
Certaines conditions suspensives portent sur la situation juridique du bien : absence de servitudes graves, régularité des constructions, conformité aux règles d’urbanisme ou absence d’hypothèque non déclarée. Si une irrégularité substantielle est révélée, la condition peut empêcher la vente de devenir définitive.
Comment rédiger une condition suspensive de prêt ?
Les éléments indispensables à faire figurer
Certains éléments permettent d’apprécier objectivement si l’acquéreur a effectué des démarches sérieuses. Une condition suspensive de prêt valable doit donc mentionner explicitement :
- Le montant du ou des prêts sollicités.
- Le taux d’intérêt maximal accepté.
- La durée du prêt.
- Le délai imparti pour l’obtention du financement.
- Le nombre d’établissements bancaires à solliciter, lorsque cela est exigé.
- La possibilité de recourir à un prêt aidé (PTZ, prêt conventionné), le cas échéant
Le délai de réalisation de la condition
La clause doit fixer un délai précis (souvent entre 30 et 60 jours) au terme duquel la condition sera réputée réalisée ou défaillie. À l’issue de ce délai, l’acquéreur doit être en mesure de produire soit une offre de prêt conforme, soit un refus écrit de prêt. À défaut, la condition peut être réputée accomplie.
L’exigence de bonne foi de l’acquéreur
L’acquéreur est tenu d’agir de bonne foi dans ses démarches. Il doit déposer des demandes de prêt conformes aux caractéristiques prévues dans la clause. Un refus résultant d’une demande manifestement irréaliste peut entraîner la perte du bénéfice de la condition suspensive.
Exemple de clause de condition suspensive de prêt
« La présente vente est conclue sous la condition suspensive de l’obtention par l’acquéreur, au plus tard le [date], d’un ou plusieurs prêts d’un montant total de [montant] euros, d’une durée maximale de [durée] ans, au taux d’intérêt n’excédant pas [taux] %, hors assurance.
À défaut d’obtention du prêt dans ce délai, et sous réserve que l’acquéreur en justifie par des refus écrits émanant d’établissements bancaires, la présente vente sera réputée nulle et non avenue, sans indemnité de part ni d’autre. »
Quelle est la différence entre condition suspensive et condition résolutoire ?
Condition résolutoire : définition
La condition résolutoire est une modalité de l’obligation par laquelle le contrat est valable et produit immédiatement ses effets, mais peut être anéanti ultérieurement si un événement futur et incertain se réalise. Tant que cet événement ne survient pas, les parties doivent exécuter le contrat normalement.
Différences avec la clause suspensive
La différence essentielle tient au moment où le contrat produit ses effets. Avec la condition suspensive, le contrat est en attente : il ne devient pleinement effectif que si l’événement prévu se réalise. À l’inverse, avec la condition résolutoire, le contrat est immédiatement applicable, mais il peut disparaître si l’événement survient.
Source : https://www.capital.fr/