Divorce et logement : comment racheter la part de son ex
Après un divorce, lorsque l’un des deux époux souhaite rester vivre dans la propriété du couple, il lui faut s’engager dans un process de rachat très réglementé.
Lors d’un divorce, le devenir de la résidence principale du couple est un sujet extrêmement sensible. Les époux peuvent en régler eux-mêmes le sort ou faire confiance au juge dont la décision est motivée par plusieurs facteurs : l’autorité parentale, l’exercice d’une activité professionnelle au sein du logement ou encore la situation financière des époux. Ceux-ci peuvent aussi décider de vendre leur bien, ce qui est le cas dans un tiers des divorces. Il est alors courant que l’un des conjoints souhaite en effectuer le rachat.
Régime et estimation
Dès lors, le premier élément à prendre en compte est le régime matrimonial. Pour les couples mariés sans contrat (communauté réduite aux acquêts), le logement est divisé en deux à parts égales (50/50) quelle que soit l’origine du financement.
En revanche, pour des époux mariés sous le régime de la séparation, la part de chacun sera calculée.
Vient ensuite l’estimation du bien, généralement pratiquée par une agence immobilière ou un notaire. Le mieux, dans un divorce, est de prévoir plusieurs estimations afin d’en déduire une moyenne suffisamment équitable pour les deux parties.
Calculer la soulte
Cette évaluation doit faire l’objet de la plus grande attention, car elle est primordiale pour le calcul de la soulte. Celle-ci correspond en effet au montant du rachat. Si le logement est commun, l’époux acheteur devra verser 50 % du prix estimé.
Toutefois, cette soulte dépend également de l’existence d’un prêt immobilier en cours, dont le montant viendra diminuer d’autant la valeur du bien. Prenons l’exemple d’un couple marié sans contrat dont la maison est évaluée à 175 000 €, avec un prêt courant au jour du divorce de 90 000 €. Ici, la valeur restant à partager est de 85 000 € et le montant de la soulte est de 42 500 €.
Attention aux frais additionnels
L’acheteur doit ainsi pouvoir financer le paiement de la soulte et, si besoin, le prêt immobilier en cours. Première solution : conserver l’emprunt contracté (surtout si le taux de crédit était intéressant). Ceci implique toutefois d’opérer une désolidarisation du prêt, processus qui peut être refusé par la banque si les revenus de l’acheteur lui paraissent insuffisants.
Autre solution : souscrire un nouvel emprunt. Il faut alors solder l’emprunt commun, ce qui donne fréquemment lieu à des indemnités de remboursement anticipé.
À ceci, s’ajoutent le droit de partage de 1,1 % de la valeur totale du bien (soulte incluse, donc), des frais de formalités et les émoluments du notaire.
Source : https://www.dna.fr