Des prix et des ventes en baisse au 1er trimestre 2024
L'année 2024 apporte son lot de changements dans le secteur de l'immobilier en France. Entre ajustements de prix, évolution des dispositifs fiscaux et tendances sur les taux d'intérêts, le paysage immobilier se redessine. Voici donc les actualités et les prévisions du secteur de l'immobilier.
L'année 2023 a été caractérisée par un léger repli des prix et une nette décélération du marché immobilier, attribuables à la montée continue des taux d'intérêt, au durcissement des conditions d'octroi de crédits et à l'inflation croissante. Face à ces défis, de nombreux Français ont dû différer leurs projets d'achat immobilier et renoncer à leur rêve de devenir propriétaires.
Au premier trimestre 2024, cependant, on observe enfin une correction plus marquée des prix. Selon une étude menée par Century 21, le mètre carré d'une maison se négocie en moyenne à 2 459 € (-3,3 % par rapport à 2023), tandis que celui d'un appartement s'établit à 4 072 € (-3,2 %). Malgré cette baisse, l'activité peine à redémarrer et le nombre de transactions affiche un recul de 11,2 % par rapport à la même période l'année précédente. Les délais de vente s'allongent également, atteignant des niveaux records de 103 jours pour une maison et 100 jours pour un appartement (1).
Si la tendance à la baisse des prix devrait se poursuivre, elle demeure toutefois contrastée selon les régions. À Bordeaux et Strasbourg, les prix continuent de fléchir, tandis que dans des villes comme Marseille, Nice et Rennes, ils stagnent voire augmentent légèrement. Malgré la reconstitution des stocks de biens à vendre, la demande demeure soutenue, bien que moins vigoureuse qu'il y a deux ans. Les conditions d'emprunt s'améliorent également, laissant entrevoir une baisse des prix d'environ 4 % pour l'année 2024.
Vers une baisse des taux d'intérêt en 2024 ?
Le mois de février a marqué le début d'une légère baisse des taux de crédit immobilier, qui sont passés sous la barre des 4 % (3,99 % sur 25 ans), selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA (2). Certains courtiers ont même pu négocier des taux à 3,58 % sur la même durée pour leurs meilleurs clients, ravivant ainsi la concurrence entre les banques. Selon la Fnaim, la hausse des taux de ces deux dernières années a tout de même fait perdre environ 15 % de pouvoir d’achat aux ménages (3).
Les perspectives pour le reste de l'année 2024 semblent donc encourageantes, avec la possibilité d'une première baisse des taux directeurs de la Banque centrale européenne (BCE) dès juin, sous réserve d'une maîtrise de l'inflation (objectif de 2 %). Cette mesure pourrait entraîner une diminution des taux immobiliers en faveur des acheteurs, peut-être de l'ordre de 0,5 point d'ici la fin de l'année. De plus, le taux d'usure, seuil maximal au-delà duquel les banques ne peuvent prêter, a été relevé en avril dernier à 6,3 9% pour les prêts à taux fixe d'une durée de 20 ans et plus (4).
Bien que les taux d'emprunt immobilier restent relativement élevés (4,11% en moyenne contre 1% en 2021), leur repli de 6 points de base par rapport à janvier offre une lueur d'espoir pour les acquéreurs. Cette baisse devrait se poursuivre, d'autant plus que la production de nouveaux crédits immobiliers a considérablement diminué, incitant ainsi les banques à relancer leurs activités de prêt.
Certains dispositifs disparaissent, d’autres sont prolongés
La loi de finances pour l'année 2024 annonce également une réduction significative des incitations fiscales destinées aux investisseurs immobiliers, avec la prolongation de certains dispositifs et la disparition d'autres. Cette évolution risque de marquer un tournant dans le paysage de l'investissement immobilier en France.
Prolongation du Denormandie jusqu'en 2026
Le dispositif Denormandie, lancé en 2019 pour encourager l'investissement locatif en centre-ville, bénéficie d'une prolongation jusqu'à la fin de l'année 2026. Ce dispositif, similaire au Pinel pour plusieurs paramètres, vise à revitaliser les cœurs urbains et à promouvoir la rénovation de l'immobilier ancien.
Fin des dispositifs Pinel, Malraux et Loc’Avantages en 2024
Le dispositif Pinel tire sa révérence à la fin de l'année 2024 après dix années d'existence. Son objectif était de stimuler la construction de logements neufs dans les zones tendues. Malgré son efficacité relative et son coût élevé pour les finances publiques, le dispositif Pinel a contribué à dynamiser le marché immobilier pendant cette décennie. Pour 2024, les réductions fiscales du dispositif Pinel sont les suivantes :
- Pinel classique : 6 % sur 6 ans, 12 % sur 9 ans et 14 % sur 12 ans
- Pinel + : 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans et 21 % sur 12 ans
La loi Malraux, en vigueur depuis 1962 pour promouvoir la rénovation immobilière et la préservation du patrimoine architectural français, prend également fin cette année. Ce dispositif a joué un rôle important dans la préservation du patrimoine historique français, en encourageant la rénovation des immeubles situés dans les quartiers anciens et dégradés.
Enfin, Loc’Avantages, rebaptisé en 2017 pour inciter les propriétaires à louer leur logement à des prix inférieurs au marché, disparaît également à la fin de l'année 2024. Bien que moins visible que le Pinel ou le Denormandie, ce dispositif visait à répondre aux besoins de logement abordable dans certaines régions.
L’importance de se former régulièrement pour les professionnels de l'immobilier
Le secteur de l'immobilier est en perpétuelle évolution avec des taux de prêt immobilier et des prix changeants, des dispositifs qui naissent et d’autres qui disparaissent, mais aussi l’arrivée de nouvelles technologies. Les professionnels de l'immobilier doivent donc se former régulièrement pour faire face à toutes ces évolutions et rester compétents. C’est pourquoi Lefebvre Dalloz Compétences propose des formations continues sur des thématiques variées mais aussi des rendez-vous d’actualités pour rester informé des nouvelles du secteur de l'immobilier.
Source : "https://formation.lefebvre-dalloz.fr/actualite/actualites-2024-du-secteur-de-limmobilier"